【技术解码】26万方城市综合体“代建+运营”模式全解析！
2022年，师山置业竞得海门街道老城核心区一幅约5万平方米的地块。这幅地块的前身，是承载着几代海门人记忆的老体育场。师山置业引入金地商置，后者以“代建+运营”模式全程介入项目操盘。
一、“3万㎡集中商业+2万㎡开放式街区”的创新组合
传统MALL模式正面临同质化严重、体验感单一的困境。鸿謇广场的商业布局打破惯性思维，采用“集中商业+开放式街区”的双轨结构。这种组合的优势在于：集中商业满足一站式购物需求，开放式街区则创造漫步式消费体验。两种业态相互导流，形成互补效应。
二、26.45万㎡体量的功能复合逻辑
项目总建筑面积约26.45万平方米，机动车位规划1800余个。整体布局遵循“北商—南住—西综合”原则，将商业综合体、步行街、写字楼、品质住宅、还迁商业与住宅、办公、酒店、影院、学校等多重功能有机融合。这种“垂直功能分层+水平动线贯通”的设计，在有限空间内实现业态高效复合叠加，最大限度保留临街商业价值。
三、代建方运营能力的验证节点
当前项目进展显示：商业部分已全面完工，特色步行街开业在即，商业综合体正推进竣工备案申报；住宅室内工程基本完成，外立面及室外场地施工有序推进。预计今年三季度全面竣工。
金地商置作为国内领先的城市综合体运营商，已在全国布局多个标杆项目。鸿謇广场是其深耕长三角城市更新的重要落子。2025年8月28日招商大会上，必胜客、中影嘉莱、京东奥莱、潮汕荣记、鹏泰超市、星巴克、麦当劳、罗森、茉莉奶白、珂缔缘、中影嘉莱影城、百年颐生等品牌相继签约，印证了市场对“代建+运营”模式的认可。
四、海门城市更新从“物理改造”到“化学质变”的方法论
鸿謇广场的项目定位明确：打造公园式购物中心、可持续发展空间与新型文娱体验场。这一目标的实现路径包括三个维度：深度挖掘地域文化内涵、实施运营主导的全流程管控、打造城市更新标杆项目。
南通市海门区十五五规划纲要明确将鸿謇广场开业运营列为核心商圈全面升级的重点工程。这意味着项目不仅是物理空间的升级改造，更是城市功能重构与社区活力复兴的重要实践。
五、对行业同行的应用指导
“代建+运营”模式的核心价值在于：前期介入确保产品定位精准，运营前置实现招商落地高效。对于参与城市更新的开发商而言，这一模式提供了从“开发商”向“城市运营商”转型的可行路径。
鸿謇广场能否成为海门城市更新的标杆项目，今年三季度将见分晓。
